Il valore economico del verde in città

Uno studio dell'università di Washington ha stimato l'incremento apportato dalla "natura urbana" sui prezzi delle proprietà immobiliari
12/02/2015
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La natura urbana in tutte le sue forme – foreste, parchi,  cinture verdi - offre una serie di vantaggi e di servizi per la società, la maggior parte dei quali non sono acquistabili e vendibili. Per darne un valore, gli economisti, storicamente, calcolano il "valore d'uso" degli ecosistemi, in cui i beni materiali possono essere scambiati a prezzi di mercato come, per esempio, per la produzione di legname. Quello che non è quantificabile in questo modo, compone un puzzle economico più complesso. È possibile, allora, stimare i valori per i molti servizi immateriali indiretti e le funzioni che la “natura urbana” offre, come la bellezza, le funzioni di infrastrutture verdi e i benefici psicofisici? L’ università di Washington ci ha provato analizzando una serie di studi che valutano l’incremento economico della natura sul valore degli immobili.
Valore diretto e non solo. Attraverso molti studi di preferenza visiva, le persone identificano panorami che includono elementi naturali come di maggior pregio rispetto a quelli che mostrano caratteristiche opposte, in cui abbondano le costruzioni. Eppure, la risposta estetica è più di una semplice reazione a ciò che è bello o gradevole; è espressione di una complessa serie di processi percettivi e cognitivi che guidano il comportamento dell’uomo. Tale valutazione ha conseguenze economiche che si ripercuotono sul valore della proprietà.
La maggior parte degli studi si sono storicamente concentrati sui fattori che contribuiscono alla valutazione delle proprietà residenziali. La stima più semplice e comune viene rilevata considerando la disponibilità a pagare un bene per il suo possesso. La proporzione dei prezzi degli immobili rappresenta, però,  una misura parziale di valore dell’ambiente, ottenuto da inferenze indirette sulla spesa e sui prezzi.
I prezzi degli immobili o le valutazioni sono valutabili analizzando diverse variabili di controllo: caratteristiche ambientali della casa, variabili di quartiere (come la qualità delle scuole locali) e caratteristiche strutturali (come il numero di camere da letto). Con questi fattori oggettivi individuati, è possibile stimare il valore aggiunto portato da una caratteristica naturale (presenza di alberi o prossimità di un parco vicino, per esempio), può influire sul cambiamento di valore di proprietà. Il vantaggio di questo metodo rispetto ad altri è che vengono utilizzate operazioni di mercato effettive e non questionari ipotetici o valutazioni indirette. Con questa base, sono stati costruite diverse indagini per stimare l’apporto del verde sul valore degli immobili.

Alberi, valore aggiunto degli immobili.
Nello studio, il valore economico apportato dalla presenza di alberi sui valori immobiliari residenziali  è stato valutato prendendo in considerazione una serie di condizioni in case unifamiliari posizionate nei centri urbani. Anche se ci sono state alcune eccezioni, le proprietà con alberi sono generalmente preferite rispetto a immobili comparabili senza alberi, con la tendenza di un aumento dei prezzi di circa il 7% rispetto al valore ipotetico iniziale. Gli alberi lungo le strade sembrano aggiungere valore alle proprietà adiacenti, fino a 100 metri di distanza. Ecco il risultato di una selezione di studi di questo tipo effettuati nella storia (percentuale di incremento di valore sulle proprietà rispetto a un prezzo standard):
2% bosco maturo nelle vicinanze della case
3% Casa su strade alberate
3-5%  case con cortili alberati
6-9% quartiere con buona copertura a verde
10-15% alberi maturi nei quartieri ad alto reddito

Tale approccio può essere utilizzato per valutare edifici destinati a un uso diverso. Ad esempio, un precedente  studio dell'Ohio ha scoperto che i tassi di locazione per gli uffici commerciali inseriti in un paesaggio di alta qualità sono stati superiori del 7%  rispetto a proprietà simili per metratura.

Parchi e spazi aperti.
Le persone sono disposte a pagare di più per un immobile situato vicino a uno spazio aperto urbano, rispetto a una casa che non offre questa possibilità di svago, secondo il "principio di prossimità". Sono stati valutati, così, gli effetti di parchi e spazi aperti che di solito contengono alberi e foreste urbane. I risultati medi sono (percentuale di incremento di valore rispetto a un prezzo standard):
10% casa centro città situata entro 1/4 miglio da un parco
10% casa a 2-3 isolati da un parco molto frequentato
17% casa vicino a un lotto pulito
20%  casa adiacente ad un parco
32% case in zone di sviluppo residenziale adiacenti a cinture verdi
In questo senso, altri fattori che influenzano i valori immobiliari sono: il tasso di utilizzo (più utenti del parco = valori immobiliari più bassi), l'attività degli utenti (campi sportivi e giochi = valori immobiliari più bassi fino a una distanza di 500 metri), la cura e la manutenzione (manutenzione inferiore = valori più bassi della proprietà).

Qualità visiva: aumento del valore. Un altro metodo di valutazione delle foreste urbane preso in considerazione ha permesso di analizzare i miglioramenti nella qualità visiva fornita dagli alberi. La vicinanza di una foresta urbana può indicare alto valore ricreativo, mentre la copertura alberata vicino a un terreno residenziale può incorporare benefici indiretti quali la riduzione del rumore e il consumo inferiore di energia.
La qualità visiva descrive, quindi, le impostazioni ambientali che le persone trovano piacevoli e desiderabili. Attraverso una serie di indagini, è stato chiesto di valutare la piacevolezza di ogni scena in una raccolta di immagini  a un campione di persone.
Le valutazioni dei consumatori sono aumentate costantemente in proporzione alla presenza di alberi. I punteggi di preferenza visiva sono stati inferiori per le immagini senza alberi. I distretti commerciali con marciapiedi ordinati ed edifici ben progettati, ma senza vegetazione, sono stati valutati con punteggi minimi. Immagini che contengono alberi di grandi dimensioni ben curati hanno ricevuto i voti più alti, in particolare quando formano una chioma ordinata su marciapiede e strada.

Questi sono solo alcuni dei parametri utilizzati per dare un valore monetizzabile alla presenza di una foresta urbana di qualità. Altri sono stati presi in considerazione dallo studio effettuato dall’università di Washington come, per esempio, l’influenza apportata dal verde sulla scelta delle zone commerciali da frequentare (la qualità del verde riesce a incrementar la voglia di acquisti fino al 12%) e Il valore monetario potrebbe essere la buona base per un’analisi completa da parte di chi ha il dovere di pianificare l’urbanizzazione delle città.